贵阳凤凰湾，当年千人抢房的网红盘，从1万3跌到8千出头亏惨了？

贵阳南明区的保利凤凰湾，算是老城区里体量不小的楼盘，地块前身是老贵阳电厂。

2015年11月这个盘正式开盘，当时打出的起价是5280元/㎡，整体均价在6000元/㎡出头。

那个时候贵阳老城区的新盘供应不算多，保利的品牌加上南明河的湾景资源，关注度一直不低。

开盘当天现场来了八百多号人，最后揽金1.5亿，在当时相对平淡的市场里算是很亮眼的成绩。

当时买这里的人，大多是看重老城区的生活便利，还有品牌房企的品质保障，自住需求占了绝大多数。

2016年的时候，凤凰湾的房价走得很稳，没有大起大落，全年的成交均价大概在6300元/㎡左右。

这一年项目的各项配套慢慢落地，周边的道路、社区商业都在完善，居住的预期越来越清晰。

到了2016年下半年，新推的住宅组团均价已经摸到了6800元/㎡，比首开的时候涨了不少。

2017年是贵阳楼市的重要转折点，整个市场的热度一下子起来了，凤凰湾也跟着水涨船高。

2017年初，项目在售房源的均价还在6800元/㎡上下，到年底就已经涨到了8200元/㎡左右。

这一年不光是凤凰湾，贵阳全城的房价都在快速上涨，不少外地购房者也涌入市场找机会。

凤凰湾靠着主城区的核心地段、完善的配套规划，成了很多人买房清单里的重点目标。

2018年贵阳楼市冲到了历史顶峰，凤凰湾的房价也在这一年摸到了自己的最高点。

2018年3月，项目新推的房源均价已经到了12000元/㎡，比前一年年底又涨了一大截。

到2018年5月，部分位置好的前排河景房源，报价甚至冲到了13600元/㎡，涨幅超出很多人预期。

当时的市场情绪特别高涨，不少人觉得房价还会继续涨，赶着上车，生怕错过机会。

2018年10月，凤凰湾的二手房均价也涨到了11597元/㎡，一二手房的价格都处在高位。

这一年项目的教育配套也完全落地，小区旁边的公办小学，解决了很多家庭的上学需求。

2019年之后，贵阳楼市的热度慢慢退了下来，凤凰湾的房价也结束了快速上涨的势头。

新房的价格开始稳中有降，二手房市场的挂牌量慢慢变多，房源的议价空间也越来越大。

这时候项目的大部分组团都已经交付，小区里的居住氛围越来越浓，生活配套也更成熟了。

2020到2022年，整个楼市的大环境不算好，凤凰湾的房价也跟着进入了持续回调的周期。

虽然这段时间地铁3号线正在建设，大家对地铁开通有涨价预期，但还是没挡住价格的下行。

这几年里，小区的二手房均价从一万出头，慢慢跌到了九千多，部分急售房源降价更明显。

很多当年在高点买入的业主，这时候想出手，已经很难卖到当初买入的价格了。

2023年12月，贵阳地铁3号线正式开通运营，皂角井站离凤凰湾最近的地方只有几百米。

很多人原本以为地铁开通能拉动房价上涨，结果实际的市场反应并没有达到大家的预期。

地铁开通后，凤凰湾的房价没有出现上涨，反而继续保持着稳中有降的整体走势。

一方面是整个市场的大环境没有回暖，另一方面小区的二手房挂牌量一直维持在高位。

到了2025年，凤凰湾的二手房价格回调更明显，不少普通房源的挂牌价已经跌到了八千出头。

甚至有一些急售的毛坯房源，单价直接降到了六千多，和2015年首开的价格差不了多少。

小区里不同组团的价格差异也很大，临南明河的A区组团，均价要比其他组团高上不少。

现在2026年，凤凰湾的二手房整体挂牌均价在8929元/㎡，环比上个月还在小幅下跌。

其中定位高端的A区江山组团，二手房均价在10671元/㎡，是整个小区价格最高的组团。

普通的E区、D区组团，均价大多在8000-9000元/㎡，商住楼的均价更低，只有六千多。

现在小区里的房源分化很明显，刚需的小户型、低总价房源，成交周期相对会短一些。

大户型、高总价的改善房源，挂牌之后很难成交，往往需要降价不少才能找到合适的买家。

现在买这里的人，基本都是冲着自住来的，看重的就是老城区的成熟配套和交通便利。

小区门口不远就是地铁口，旁边有小学、过渡菜场，日常的生活需求，步行就能解决。

但从房价走势来看，这个盘从2015年开盘到现在，走了一条先大涨后回调的曲线。

2015年6000左右的均价，2018年冲到一万三以上的高点，现在又回到了九千不到的整体水平。

当年在高点跟风买入的投资客，现在大多被套住了，想出手就要承担不小的亏损。

而早期首开就买入的自住业主，因为持有时间长，加上是自己住，对价格波动的感受没那么深。

现在小区的居住氛围已经很成熟了，园林绿化、物业服务都还算不错，自住的舒适度是有保障的。

只是在房价这件事上，它和贵阳很多老城区的楼盘一样，没能扛住市场周期的波动。

现在市场上的房源很充足，买家的选择空间很大，议价空间也比前几年宽松了不少。

很多房东挂牌之后，都会遇到买家砍价，最终的成交价往往比挂牌价要低上一些。

对于自住的人来说，现在的价格比前几年友好很多，能以更低的成本买到成熟片区的房子。

而对于想投资的人来说，这个盘过去几年的价格走势，也让大家变得更谨慎了。

现在再看凤凰湾这十多年的房价变化，其实就是贵阳楼市这十几年发展的一个缩影。

从最初的刚需热门大盘，到市场火热时的追捧标的，再到现在回归居住属性的成熟社区。

房价跟着市场的周期起起落落，最终还是回到了和配套、居住价值相匹配的水平。